+38 (057) 731-60-92 | +38 (057) 719-18-61

Что с арендной платой на время карантина?

23 апреля / 2020

Законом 553-ІХ от 18.04.2020 г., уже второй раз за последний месяц, внесены изменения в п. 14 Переходных положений ГК Украины, который предоставляет арендатору шанс уменьшить арендную плату или вообще освободиться от нее на период карантина.

Установлено, что на время карантина обстоятельствами, за которые наниматель (арендатор) не несет ответственность в соответствии с ч. 2 ст. 286 ХК, частей 4 и 6 ст. 762 ГК, также являются меры, введенные субъектами властных полномочий, которыми запрещаются определенные виды хозяйственной деятельности с использованием арендованного имущества, или меры, запрещающие доступ к такому имуществу третьих лиц.

На практике это означает, что арендатор может претендовать на уменьшение или освобождение от арендной платы в зависимости от того, какая часть статьи 762 ГК (или ст. 286 ХК) подлежит применению именно к нему.

Рассмотрим обе ситуации:

1. Согласно ч. 4 ст. 762 ГК, наниматель имеет право требовать уменьшения платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, возможность пользования имуществом существенно уменьшилась. Норма ч. 2 ст. 286 ХК предоставляет арендатору аналогичное право, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, изменились предусмотренные договором условия хозяйствования или существенно ухудшилось состояние объекта аренды.

Так что, если через внедрение карантинных запретов арендатор не может использовать существенную часть арендуемых помещений, или карантинные меры существенно повлияли на условия хозяйствования арендатора - он может требовать уменьшения арендной платы.

Такое право имеют арендаторы, на которых не распространяется полный «карантинный» запрет на работу, но которые при этом потерпели определенных ограничений: например, магазин по продаже продовольственных товаров, который в карантин часть арендованного помещения использовал как кафе-фастфуд, а после введения карантина вынужден был эту часть закрыть; все заведения общественного питания, закрыли залы для посетителей и перешли в режим работы «с собой».

Однако реализация указанного права арендатором, на наш взгляд, будет вызывать много вопросов.

Во-первых, закон не указывает, на сколько конкретно может быть уменьшена арендная плата и как вычислять ее новый размер. Во-вторых, закон не говорит, как определить, изменилась возможность пользования имуществом/условия хозяйствования существенно (или несущественно). В-третьих, наличие у арендатора права требовать уменьшения - не значит, что арендодатель беспрекословно согласиться на такое требование полностью. В настоящее время в Украине уже существует судебная практика, которая определяет, что в случае спора по уменьшению арендной платы на основании ч. 4 ст. 762 ГК арендатор обязан доказать обоснованность своих требований, а следовательно - доказать факт и существенный характер изменений, произошедших вследствие введения карантина.

Таким образом, оптимальный вариант для арендатора - все же договориться с арендодателем об уменьшении размера арендной платы и заключить соответствующее дополнительное соглашение к договору аренды. Для этого рекомендуем начать с направления арендодателю соответствующего письма со ссылкой на упомянутые выше нормы ГК и ХК.

2. Совсем другая ситуация с ч. 6 ст. 762 ГК, которая прямо предусматривает, что наниматель освобождается (!) от платы за все время, в течение которого имущество не могло быть использовано им в силу обстоятельств, за которые он не отвечает.

Использовать эту норму смогут все арендаторы, на которых распространился полный запрет на работу, установлен ​​Постановлением КМУ № 211, а именно - те, работа которых связана с приемом посетителей (кинотеатры, фитнес-центры, магазины непродовольственных товаров, не относящихся к «разрешенной» категории).

В отличии от предыдущей ситуации, здесь закон прямо говорит о том, что арендатор освобождается от уплаты арендной платы, и такое освобождение не требует согласия арендодателя.