Новини

Законом 553-ІХ від 18.04.2020 р., вже вдруге за останній місяць, внесені зміни до п. 14 Прикінцевих положень ЦК України, який надає орендарю шанс зменшити орендну плату або взагалі звільнитися від неї на період карантину.

Встановлено, що на час карантину обставинами, за які наймач (орендар) не відповідає відповідно до ч. 2 ст. 286 ГК, частин 4 та 6 ст. 762 ЦК, також є заходи, запроваджені суб’єктами владних повноважень, якими забороняються певні види господарської діяльності з використанням орендованого майна, або заходи, якими забороняється доступ до такого майна третіх осіб.

На практиці це означає, що орендар може претендувати на зменшення або звільнення від орендної плати у залежності від того, яка частина статті 762 ЦК (або ст. 286 ГК) підлягає застосуванню саме до нього.

Розглянемо обидві ситуації:

1. Згідно ч. 4 ст. 762 ЦК, наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Норма ч. 2 ст. 286 ГК надає орендарю аналогічне право, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об'єкта оренди.

Отже, якщо через впровадження карантинних заборон орендар не може використовувати істотну частину орендованих приміщень, або карантинні заходи істотно вплинули на умови господарювання орендаря – він може вимагати зменшення орендної плати.

Таке право мають орендарі, на яких не поширилася повна «карантинна» заборона на роботу, але які при цьому зазнали певних обмежень: наприклад, магазин із продажу продовольчих товарів, який до карантину частину орендованого приміщення використовував як кафе-фастфуд, а після введення карантину вимушений був цю частину закрити; усі заклади громадського харчування, які закрили зали для відвідувачів та перейшли в режим роботи «з собою».

Однак реалізація зазначеного права орендарем, на наш погляд, викликатиме багато запитань.

По-перше, закон не вказує, на скільки конкретно може бути зменшена орендна плата і як саме обраховувати її новий розмір. По-друге, закон не говорить, як визначити, чи змінилася можливість користування майном/умови господарювання істотно (або неістотно). По-третє, наявність в орендаря права вимагати зменшення – не означає, що орендодавець має беззаперечно погодитися на таку вимогу повністю. На цей час в Україні вже існує судова практика, яка визначає, що у разі спору щодо зменшення орендної плати на підставі ч. 4 ст. 762 ЦК орендар зобовʼязаний довести обгрунтованість своїх вимог, а отже – довести факт і істотний характер змін, що відбулися внаслідок введення карантину.

Таким чином, оптимальний варіант для орендаря – все ж таки домовитися із орендодавцем про зменшення розміру орендної плати та укласти відповідну додаткову угоду до договору оренди. Для цього рекомендуємо почати із направлення орендодавцю відповідного листа із посиланням на згадані вище норми ЦК та ГК.

2. Зовсім інша ситуація із ч. 6 ст. 762 ГК, яка прямо передбачає, що наймач звільняється (!) від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Використати цю норму зможуть усі орендарі, на яких поширилася повна заборона на роботу, встановлена Постановою КМУ № 211, а саме – ті, робота яких повʼязана із прийманням відвідувачів (кінотеатри, фітнес-центри, магазини непродовольчих товарів, які не належать до «дозволеної» категорії).

На відміну від попередньої ситуації, тут закон прямо говорить про те, що орендар звільняється від сплати орендної плати, і таке звільнення не потребує згоди орендодавця.